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阪急石橋駅前ビル入居者が自主退去をするが、原状回復義務範囲は?


阪急石橋駅前ビル入居者が自主退去を申し入れてきました。

長年住んでいると住宅設備や壁紙などが劣化していきます。

賃借人は劣化した設備をどこまで原状回復しなければならないのか。

賃貸物件に住んでいる方が気になる原状回復義務範囲をお伝えします。

悪気はなくても生活による損傷や汚損をさせた箇所は、借りる前と同じ状態に戻さなければなりません。これを原状回復義務と言います。

難しく聞こえる「原状回復」という言葉は、最も簡単な理解としては「元の状態に戻すこと」と理解します。


賃貸物件を借りていた人が、マイホームを買うから、会社の命による転勤で引っ越すからなど退去する事情は様々です。


私たちの生活は、普通にしていても何かと物を変化させ、悪気なく様々な箇所を傷め汚してしまうものです。


悪気はなくても生活による損傷や汚損をさせた箇所は、借りる前と同じ状態に戻さなければなりません。

自分の物、借りている物の区別なしに、通常常識人は物を大切に扱っていますが、汚れてしまう事もあります。


例えばテレビを配置していた裏側の壁紙が埃だらけになっていて、拭き掃除をしても汚れが取れないケース。


最初は白かった壁紙が、長年の間にすすけるように汚れ、なんとなく肌色っぽく変色してしまうケース。

水分をこぼすことが多くフローリングが変色し浮き上がった物は原状回復義務が発生する
ドアなどの建具をぶつけて破損させてしまった場合は原状回復義務を負う
造り付け家具の取っ手が外れてなくしてしまい、子供がクレヨンで落書きをした場合は原状回復義務を負う

一方、子供がクレヨンや色鉛筆で壁紙に落書きをした、壁が欠けてしまっている、襖がボロボロになっている。


ドアに物をぶつけてしまい、一部が割れてしまった。知らぬ間にこぼした水分でフローリングが浮き上がった。


炊事中に出た大きな炎がキッチンを焦がしてしまった。造り付け家具の取っ手がとれてなくしてしまったなど。

一般常識人が善管注意義務を果たしていながら生じる劣化は原状回復義務を免れ、 故意または過失、意図的な行為にかかわらず、普通の生活では起こりえない損傷や破損、汚損は義務を負う。

およそ20年から30年前は、新築の時の状態に戻すことを求められるのが一般的な賃貸借契約の商習慣でした。


当時から借地借家法が賃借人を守ってくれていましたが、需給関係から賃借人の方が強かったからでした。


しかし現在では国土交通省のガイドラインで、賃貸人が賃借人に対して要求できる範囲が定められています。



それはどのような範囲になるのか、賃貸物件に住んでいる人は他人ごとではないので意識しておきましょう。


一言で言うと「一般常識人が善管注意義務を果たしていながら生じる劣化は原状回復義務を免れる」のです。


故意または過失、意図的な行為にかかわらず、普通の生活では起こりえない損傷や破損、汚損は義務を負います。

民法上の注意義務としては善良な管理者の注意義務は自己のためにするのと同一の注意義務があるとされています。

善管注意義務と言う、普段の生活では聞きなれない、難しい法律用語が出てきました。


善管注意義務とはいったい何のことでしょうか。ちょっと難しい法律を読み解いてみましょう。


民法上の注意義務としては善良な管理者の注意義務は自己のためにするのと同一の注意義務があるとされています。


民法は特定物債権における債務者の保管義務の通則として民法400条は善管注意義務を定めています。


もっと砕いて理解しやすくすると、普通の人が普通の注意を払えば、気づくことが出来る事には責任が発生するという事です。

テレビを配置していた裏側の壁紙がなぜ汚れるのか。家電製品が発する静電気が埃を寄せ付けることで出来ます。


このメカニズムを知っている人は留意して定期清掃をすれば少しはマシですが、万人が知っているとは限りません。


白かった壁紙が長年の間にすすけるように汚れるのは、誰が生活をしていても起こってしまう自然現象です。


これらは賃貸物を自己の物と同様に善良な管理者として注意義務を果たしていても同じ結果になっていたでしょう。

壁が欠けてしまうのは注意義務を怠り、過失などの行為が影響しているので、原状回復義務を負うケースになる
襖がボロボロになるのは自然現象とは言えず、注意義務を欠く故意または過失に因るもので原状回復義務を負う
キッチンを焦がしてしまうのは注意義務を欠いた故意または過失に当たり、原状回復義務を負う

一方、子供がクレヨンや色鉛筆で壁紙に落書きしてしまうのは、不知に基づく不可抗力や自然現象とは言い難いものです。

壁が欠けてしまっている、襖がボロボロになっている、物をぶつけたドアの一部が割れたケースや、こぼした水分で傷んだフローリングの損傷は、故意または過失、意図的な行為にかかわらず善管注意義務の範囲を超えているので、原状回復義務を負うことになります。

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