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阪急石橋駅前ビル入居者の退去後にまた別の雨漏りが見つかった


阪急石橋駅前ビル入居者の退去後に判った雨漏り。

よくある賃借人が退去した後に発覚する雨漏りの実態。

家主は敏感ですが、入居者は気にしてない事がよくあります。

次の入居者が決まるまでに雨漏り原因を特定して修理工事をします。

退去時の立会い確認作業では、原状回復義務がある箇所、無い箇所をガイドラインと法的側面とで峻別する作業も行います

阪急石橋駅前ビル3階の入居者が退去をする時に、管理会社の担当者は立ち合いのもとで確認作業をします。


室内の壁紙、建具、サッシ、ガラス窓、トイレ、風呂、キッチン、換気扇、エアコンなど住宅設備の全般にわたります。


損傷や破損、汚損しているにかかわらず現在の状態をくまなく確認して、退去時の状態を確認しました。


原状回復義務がある箇所、無い箇所をガイドラインと法的側面とで峻別する作業もきちんと行いました。

天窓から入っていた雨水は、フローリングに浸み込むほど濡れていた

現状確認を済ませた数日後に居室内に入る機会があり入ったところ、また別に雨漏りしている箇所を見つけました。


陸屋根の屋上に通じる天窓が設けられた3階居室の天窓から雨水が滴り落ちているのを、靴下が濡れたことで気付いたのです。


滴り落ちた雨漏りの雨水でフローリングが濡れています。変色しているので水分が浸み込んでいる事が分かります。


この雨漏りが繰り返されると表面のフローリングだけでなく、捨て貼りのコンパネ、根太、大引きまで腐食します。

屋上真下の居室の天窓の縁が雨漏りで濡れていた
陸屋根形状の屋上真下の居室にある天窓の縁には、雨漏りした水滴が滴っていた

室内から天窓を見上げてみると、天窓の縁が雨水で濡れています。周囲のクロスも少し浮き気味になっています。


クロスの浮き加減から、少し前から始まっていた雨漏りだと考えられます。入る水分は少ないでしょう。


入る雨水の量が多ければ生活に支障が出ることから、入居者から雨漏りの報告が入るはずで、今まで入っていないのです。

陸屋根構造の屋上にある天窓から、大雨の時だけ雨漏りする状態になった

天窓の縁を伝って室内まで雨水が入ってきている典型的な雨漏りですが、雨水の入り口である天窓の状態を見ます。


屋上に上がると天窓をつぶさに見る事が出来ます。実際の天窓の状態はこのようになっていました。


鉄筋コンクリート造のビルの躯体の一部として設計されているようで、立面はコンクリートでできています。


そして天面は塩ビシートでカバーされていました。素敵な天窓ですが、日照で暑いとのお悩みをよく聞きます。


おそらく室内の暑さに耐えきれず、せっかく立派な設計として作られた天窓から入る日光を止めている状態です。

陸屋根構造の屋上にある天窓から、大雨の時だけ雨漏りする状態になった

このビルの最上階の部屋には天窓が2箇所あり、もう一つの天窓はガラス面をそのままに採光できるようにしています。


塩ビシートのカバーで覆われた天窓の内部は、カバーが掛かっていない天窓と同じ構造になっているはずです。

大雨の時だけ雨漏りする状態になった、陸屋根構造の屋上にある天窓の構造を点検する

天窓の立面は鉄筋コンクリートで築造され300mm程度の壁面が4方を囲み、ワイヤー入り強化ガラスが嵌まっています。


表面のガラスは金属製のアングル材で留め付けられ、内部はシール材(コーキング材)が充填され雨仕舞されています。


堅牢な鉄筋コンクリート造のうえ、強化ガラスの留め付けも完全で、シーリングされた天窓に欠陥は感じません。

陸屋根構造の屋上にある天窓の立面は苔が生え始めており、水分を蓄えやすくなっていた

鉄筋コンクリート造の一環として築造された天窓の壁面をよく観察すると、ひび割れが入っている部分があります。


天窓のその他の壁面を確認すると、黒い汚れで覆われている箇所があり、長い時間の中で付着してきた汚れです。


大気中に含まれる微量の砂ぼこりに、大気に含まれる湿気が加わると、垂直な立面でも汚れを成長させて行きます。


この黒い汚れの厚みは1ミリ以下のごく薄い汚れ膜ですが、この薄い汚れ膜は雨降りの時の水分を蓄えます。


強い構造の鉄筋コンクリートの躯体でも微量ながら雨水を吸収するので、ごく薄い汚れ膜を侮るのは危険です。


天窓の垂直な壁面に蓄えた水分はジワジワと床面まで伝い降りていき、シンダーコンクリートに到達します。


30年を経過したシンダーコンクリートと、鉄筋コンクリートの一部として築造された天窓の継ぎ目には雨水が入ります。


スラブとシンダーコンクリートの間に敷設されたアスファルト防水層も30年で防水能力を失っていて水が回ります。


雨水が入り込んで居室内の雨漏りに繋がりますが、その入り口は何箇所も考えられる状況になっている屋上です。

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