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阪急石橋駅前ビル屋上のプレハブ入居者は退去補償増額を希望したが?


阪急石橋駅前ビル屋上のプレハブ入居者に退去を願いました。

プレハブ入居者は退去補償額の増額を申し入れて来られました。

オーナー側提示額が住み替え経費に足りない事を根拠としていました。

賃貸借契約において定めた居室使用用途が、補償額決定の鍵になりました。

屋上防水、外壁塗装、コーキング打ち替えなどの大規模修繕工事を検討するビル最上階にはエステサロン運営者が入居されている

阪急石橋駅前ビル屋上プレハブの入居者はエステサロンを運営しています。そのサロンを借り換えしてもらいます。


駅から徒歩5分圏内の現状から、大きく地理条件が変わってしまうと、エステサロンの顧客が離れるかも知れません。


現状の駅から徒歩5分圏内で賃貸物件を借りようとすると、時期によっては選べる物件が限られてしまいます。


賃貸目的の条件と駅から徒歩5分圏内の条件で物件を探すと、同等規模と条件の物件が見つけにくい状態になるからです。

この地域のワンルームマンションの賃料相場は、4万円から8万円程度で推移していることは調査で判ります。

阪急石橋駅から徒歩5分圏内で、エステサロン営業可能、賃料が数万円程度の居住用マンションは多くありません。


そして同等規模のワンルームマンションの賃料は5万円以上していますので、数万円の賃料ではさらに難しくなります。

プレハブ構造の賃貸物件と、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造など堅牢な構造の賃貸物件の賃貸条件を単純比較する事はできない

一般的な賃貸マンションの構造は、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造と、いずれも堅牢です。


現在の賃料が数万円であるのはプレハブ構造にあり、構造が簡易な仮設設備である点が格安賃料の要因でした。


居室の専有面積、駅からの距離、賃料だけで単純比較すると、同等物件を見つけることはほぼ不可能になります。

屋上に設置されたプレハブは防水工事の邪魔になるのか

プレハブは一定期限のもとで使用する建築物ですので、永続的使用を目的としたプレハブ賃貸物件は皆無です。


建物の構造や、築年数、設備のグレード、間取りが違うので、同等条件で新居が見つかるはずがなかったのです。

阪急石橋駅前ビル屋上のプレハブの賃貸契約の条件は居住目的と賃貸借契約書に明記されていて、営業目的での使用は原則として許されない特例であったため、営業補償は求めることが出来なかった

一般にエステサロンを営業するとなれば、居住用賃貸物件ではなく、事業用賃貸物件でなければなりません。


居住用賃貸物件でエステサロンを営業することを、賃貸人から敬遠され拒否される場合もしばしばあります。


居住用マンションの一室で営業行為をすると、静かな住環境が騒々しくなって、他の居住者から苦情が入ることもあるからです。


阪急石橋駅前ビル屋上のプレハブの賃貸契約の条件は居住目的と賃貸借契約書に明記されています。


ここでのエステサロン運営を賃貸人から許可されていたとしても、契約上の使用目的から逸脱しています。

敷金や礼金が不要な居住用物件とは違い、営業行為を目的とする事業用賃貸物件を賃借する場合は、敷金や礼金のほかに保証金も初期費用として必要

専有面積が20㎡以下の、ワンルームマンション相当の物件の賃料は、この地域では8万円前後を上限とするのが相場です。


敷金や礼金が不要な居住用賃貸物件であり、営業行為を目的とする事業用賃貸物件を探す場合は適用されません。


営業行為を目的とする事業用賃貸物件を賃借する場合は、敷金や礼金のほかに保証金も初期費用として必要です。


同じ格安の賃料なのに堅牢な構造の賃貸物件で、さらに居住用を事業目的の使用が許可される物件はありません。


今までの賃貸条件は仮設設備のプレハブからの特異性であり、それを基準に補償額を巡る議論はバランスを欠きます。


もしこのプレハブハウスが賃貸物件として存在していなければ、事業用目的の賃貸物件を賃借するほかなかったのです。


堅牢な構造の賃貸物件から選ぶとき、通常の賃貸条件になるので、補償額の増額を求める根拠にはならないとの専門家の見解でした。

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