ビル屋上の雨漏り候補箇所を合理的に絞り込む

阪急石橋駅前ビルの屋上で漏水点検により雨漏りしている事が発覚しました。

パラペット笠木の継ぎ目、塩ビシート剥離、アスファルト防水の限界が原因です。

３点の雨漏り候補箇所を絞り込む作業を合理的にとらえ、費用の削減につなげました。

複数候補の雨漏り原因特定には費用がかかる

阪急石橋駅前ビルで外壁タイルの割損被害調査をしている時に、屋上などの防水状態を点検すると雨漏りが発覚しました。

調査の一環として屋上の各部を点検すると、パラペット笠木の継ぎ目不良、塩ビシート防水の剥離、アスファルト防水の限界が見られました。

雨漏り原因は３点のいずれかであることは確実ですが、新築から３０年間大規模修繕をしていないことから、全部が原因であることが濃厚です。

複数あるパラペット笠木の継ぎ目不良箇所に一定放水し、浸水した水分がテナント居室の天井に雨染みが出来る事を見ます。

それで雨漏り症状が発生しなければ、塩ビシート剥離箇所に限定して一定放水し、同様に雨漏り症状が出ないかどうかを確認します。

雨漏り原因候補箇所の特徴

パラペット笠木の継ぎ目、塩ビシート剥離、アスファルト防水の限界が原因ですが、耐用年数を大きく越しています。

パラペット笠木の継ぎ目を観察すると、内部のコーキングが割れています。最も強いシリコンコーキングでも１０年が限界です。

塩ビシート防水は１０年ごとにトップコートの塗り替えをしていると２０年から３０年はもちますが、それもしていません。

アスファルト防水は屋上スラブの躯体に張り巡らせてシンダーコンクリートが打設されていますが、３０年経つと限界です。

雨漏り原因の候補箇所３点のいずれも、一般的な耐用年数を大きく超過していることが、雨漏り原因候補箇所の特徴です。

３点どれも雨漏り原因が疑われる

散水試験調査をして、運よく最初のパラペット笠木の継ぎ目不良が雨漏り原因であることが判明したとしましょう。

しかし塩ビシート防水剥離、アスファルト防水の限界は、耐用年数を大幅に超過した事実として残してしまいます。

仮に塩ビシート防水とアスファルト防水を１０年前に処置対応している場合は、パラペット笠木の継ぎ目不良を修繕するだけで良いと判断します。

雨漏り候補箇所の３点全部が、耐用年数を大幅に超過している状態を考えると、雨漏り箇所を絞り込む作業にかかる費用が無駄に感じます。

雨漏り箇所を特定してそれを修繕しても、早晩その他２箇所を原因とした雨漏りが再発する可能性が高く残ります。

耐用年数を大幅に超過している部位は、防水計画の再策定をし直すことが必要で、この際に全部するべきです。

雨漏り箇所の特定に固執しない

街の屋根やさん宝塚店としても雨漏り場所の特定と、分解による浸水経路の確認は、是非とも行ってみたい作業です。

しかしその作業には散水試験による特定と、その周囲の分解工事が必要で、結構な費用がかかる作業でもあります。

視点を変えてこのビルの実情を考えてみますと、新築から３０年経過しているにも拘らず、その間に屋上防水工事やメンテナンス、部分補修、漏水点検をしていない状態です。

雨漏り調査や漏水点検は、雨漏りの予兆を確認して発見し、屋上防水計画の策定に役立てる作業にとどまります。

点検作業だけでなく、防水工事、メンテナンス修繕を３０年も怠っていたら、雨漏りが始まっていてもおかしくない状態です。

疑われる３点の屋上防水に必要な処置作業と防水工事をする時に、分解工事が伴いますので雨漏りしていた箇所の特定ができます。

散水試験調査や解体、分解を伴う作業を生真面目にしなくても、屋上全体の防水計画を練り直して実工事をすると、真の原因は判明します。