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阪急石橋駅前ビルの雨漏り候補箇所を絞り込む作業はどう扱うべき


阪急石橋駅前ビルの屋上で漏水点検により雨漏りしている事が発覚しました。

パラペット笠木の継ぎ目、塩ビシート剥離、アスファルト防水の限界が原因です。

3点の雨漏り候補箇所を絞り込む作業を合理的にとらえ、費用の削減につなげました。

パラペット天端の笠木継ぎ目のシール効果が落ちると雨水が隙間から多く入り込む
屋上塩ビシート防水膜の継ぎ目が経年劣化で浮き上がり雨漏りし始めている可能性がある
シンダーコンクリート内部のアスファルト防水層は30年が経過すると防水能力がなくなっている

阪急石橋駅前ビルで外壁タイルの割損被害調査をしている時に、屋上などの防水状態を点検すると雨漏りが発覚しました。

調査の一環として屋上の各部を点検すると、パラペット笠木の継ぎ目不良、塩ビシート防水の剥離、アスファルト防水の限界が見られました。


雨漏り原因は3点のいずれかであることは確実ですが、新築から30年間大規模修繕をしていないことから、全部が原因であることが濃厚です。


複数あるパラペット笠木の継ぎ目不良箇所に一定放水し、浸水した水分がテナント居室の天井に雨染みが出来る事を見ます。


それで雨漏り症状が発生しなければ、塩ビシート剥離箇所に限定して一定放水し、同様に雨漏り症状が出ないかどうかを確認します。


次に・・・、この作業だけでも何日も掛かり、何十万円かの費用負担が発生することになります。
パラペット笠木継ぎ目のコーキングが劣化すると雨水が侵入し雨漏り症状が発生する
塩ビシート防水は10年から15年に一度表面保護材のトップコートを塗装しておくと寿命が長持ちする

パラペット笠木の継ぎ目、塩ビシート剥離、アスファルト防水の限界が原因ですが、耐用年数を大きく越しています。


パラペット笠木の継ぎ目を観察すると、内部のコーキングが割れています。最も強いシリコンコーキングでも10年が限界です。


塩ビシート防水は10年ごとにトップコートの塗り替えをしていると20年から30年はもちますが、それもしていません。


アスファルト防水は屋上スラブの躯体に張り巡らせてシンダーコンクリートが打設されていますが、30年経つと限界です。


雨漏り原因の候補箇所3点のいずれも、一般的な耐用年数を大きく超過していることが、雨漏り原因候補箇所の特徴です。

散水試験調査をして、運よく最初のパラペット笠木の継ぎ目不良が雨漏り原因であることが判明したとしましょう。


しかし塩ビシート防水剥離、アスファルト防水の限界は、耐用年数を大幅に超過した事実として残してしまいます。


仮に塩ビシート防水とアスファルト防水を10年前に処置対応している場合は、パラペット笠木の継ぎ目不良を修繕するだけで良いと判断します。


雨漏り候補箇所の3点全部が、耐用年数を大幅に超過している状態を考えると、雨漏り箇所を絞り込む作業にかかる費用が無駄に感じます。


雨漏り箇所を特定してそれを修繕しても、早晩その他2箇所を原因とした雨漏りが再発する可能性が高く残ります。


耐用年数を大幅に超過している部位は、防水計画の再策定をし直すことが必要で、この際に全部するべきです。

街の屋根やさん宝塚店としても雨漏り場所の特定と、分解による浸水経路の確認は、是非とも行ってみたい作業です。


しかしその作業には散水試験による特定と、その周囲の分解工事が必要で、結構な費用がかかる作業でもあります。


視点を変えてこのビルの実情を考えてみますと、新築から30年経過しているにも拘らず、その間に屋上防水工事やメンテナンス、部分補修、漏水点検をしていない状態です。


雨漏り調査や漏水点検は、雨漏りの予兆を確認して発見し、屋上防水計画の策定に役立てる作業にとどまります。


点検作業だけでなく、防水工事、メンテナンス修繕を30年も怠っていたら、雨漏りが始まっていてもおかしくない状態です。


疑われる3点の屋上防水に必要な処置作業と防水工事をする時に、分解工事が伴いますので雨漏りしていた箇所の特定ができます。


散水試験調査や解体、分解を伴う作業を生真面目にしなくても、屋上全体の防水計画を練り直して実工事をすると、真の原因は判明します。

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